AE Mimarlık, Rotasını Anadolu’ya Çevirdi!

Yurt içi ve yurt dışında önemli projelere imza atan AE Mimarlık, rotasını Anadolu’ya çevirdi. İstanbul tıkandığı için Anadolu’ya yönelmek zorunda kaldıklarını belirten AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, Anadolu’da gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlilikten dolayı firmalarına çok sayıda projenin geldiğini vurguladı. Erkurtoğlu, önümüzdeki dönemde başta Kastamonu, İzmir, Balikesir, Adapazarı, Yozgat ve Kocaeli’nde yeni projelere imza atacaklarını söyledi.Kentsel dönüşümün ada bazlı yapılması gerektiğine işaret eden Erkurtoğlu, İstanbul’un tek kurtuluşunun bu uygulama olacağını vurguladi. Erkurtoğlu, İstanbul’un ilk kentsel dönüşüm bölgesi olan Fikirtepe’de hesapsız, kitapsız bir kentsel dönüşümün gerçekleştirildiğini bildirdi. Bölgedeki sat-yap’çıların konutları satamadıklarından dolayı sıkıntı yaşamaya başladığına dikkat çeken Erkurtoğlu, “Projelerin bir kısmı devredildi, bazılan yarım kaldı. Binalar boşaltılmış, fakat müteahhit başlayamiyor pozisyonunda. 70’li yıllarda yaşadığımız banker mağdurlarınii şimdi inşaatta yaşıyoruz. Birçok kişi mağdur durumda. Fikirtepe’de Kiptaş’ın devreye girmesiyle birlikte mağduriyetler önlenmeye başlandı”dedi. Erkurtoğlu, Fikirtepe’de dairelerin metrekare birim fiyatının 7 – 8 bin TL arasında değiştiğini kaydederek, Bağdat Caddesi’nde ise fiyatlanin 5 – 6 bin TL’ye kadar düştüğünü söyledi. Erkurtoğlu, DÜNYA İnşaat Dergisi’nin sorularını şöyle yanıtladı:

– 2018 yılıyla ilgili hedefleriniz neler?
ERKURTOĞLU: 2017 yılı AE Mimarlik açısından başarılı bir yıl olarak geride kaldı. 2018 yılı inşaat sektörü açısından durağan geçiyor. Biz de rotamızı biraz daha bu doğrultuda oluşturuyoruz. İstanbul tıkandığı için diğer şehirlere yönelmek zorunda kaldık. Alacakları tahsis etme konusunda sıkıntı yaşıyoruz.

– Planladığınız yeni projelerinizden bahseder misiniz?
ERKURTOĞLU: Darülaceze Başkanlığı tarafından yaptırılacak olan Arnavutköy Darülaceze Sosyal Hizmet Şehri projesine ait sözleşmeyi geçtiğimiz günlerde imzaladık. Arnavutköy’de 156 dönümlük arazi üzerine yaklaşık 100 bin metrekare sosyal yaşam şehri projesini tasarlıyoruz. Bodrum’dan yeni bir proje geldi. Kazak bir firma ile Capital Partners, Bodrum’un Kaplankaya bölgesinde 1.5 milyar dolarlık bir yatırım yapmışlar. Proje bir takım nedenlerle durmuş, Kazaklı firma yetkilileri de projenin devam etmesi için bize geldiler. 200 villa ve üç otelden oluşan proje için gerekli konuşmaları yaptık, haber bekliyoruz. Ayrıca firma patronunun, Bodrum’daki bir villasının ruhsatını aldık. Giresun’da bir fındık fabrikası yaptık. Karamürsel’de 50 üniteden oluşan doğal ahşaptan tatil köyü yaptık. Edremit ve iğneada’da eko tatil köyü yapacağız. Edremit’teki otel konseptinde olacak. iğneada’daki otel ve villadan oluşacak. Çeşme’de villa, Adapazarı ve Yozgat’ta iş merkezi projelerini yapacağız. Kentsel Dönüşüm Yasası çıktığından beri Kadıköy’de devam eden yaklaşık 10 projemiz bulunmaktadır. Kadıköy’de 700’ün üzerinde proje yaptık. Yurt dışında ise Senegal ve Kuveyt’i takibimize aldık.

• İstanbul’da yatay yapılaşma mümkün mü?
ERKURTOĞLU: Kanal İstanbul’u yatay kent yapalım. Yeni şehirde yaparsın. Yatay kent projelerini ilk önce Toplu Konut İdaresi (TOKİ) yapmalı. İstanbul’da yıkılan binaların yerine yatay proje yapmak mümkün değil. Yatay projelerde yeşil alanların metrekaresi düşmektedir. İstanbul, yatay kent olmaz. 100 metrekarede sekiz tane dairenin olduğu bölgelerde yatay kent projelerini gerçekleştiremezsiniz. Örneğin, müteahhit 1 dönüm arazide 10 katlı bir bina yaparken, arkasını da otopark alanına ayırıyordu. Beş katlı yatay bir bina yapılması durumunda kolonlardan dolayı otopark alanı kalmaz. Otopark sorununu çözemezsiniz.

– Otopark sorununa yönelik çözüm önerileriniz neler?
ERKURTOĞLU: Örneğin, Bağdat Caddesi’nde birçok yeni proje yapıldi ve bunların otoparkları var. Burada yaşayanların büyük bir bölümü sabah işine aracıyla gidiyor, akşam evine geliyor. Söz konusu otopark alanları ticarete açılabilir. Apartman yöneticileri, bir karar alarak otoparkları kiraya verebilir. 2 – 3 vale ile bu iş yapılabilir. İstihdam da yaratılacak. Apartman yönetimi buradan gelir elde edecek, aidatlar düşecek. Devlete de gelir gelecek. Caddede araba park edilmeyecek. Otopark sorunu kalmayacak.

– Kadıköy’deki kentsel dönüşüm ile ilgili son gelişmeleri anlatır mısınız?
ERKURTOĞLU: Müteahhitlik, kar getiren bir iş alanı olması ve özellikle büyükşehirlerde yapılaşmanın artması gibi nedenlerle en çok tercih edilen mesleklerden biri haline geldi. Son yıllarda herkes İstanbul’a saldırdı. Kentsel dönüşüm alanında Kadıköy’ün altin değerinde olduğuna dair yapılan haberler neticesinde özellikle Anadolu’dan müteahhitler gelmeye başladı. Bunun sonucunda hep sat-yap’çılar olduğu için satamadıklarından dolayı sıkıntı yaşamaya başladılar. Projelerin bir kısmı devredildi, bazıları yarım kaldı. Binalar boşaltılmış müteahhit başlayamıyor pozisyonunda. Fikirtepe’de her adanın yanında donatı alanı var. Donatı alanlarının bir arada olması gerekir. Bununla ilgili plan yapılması lazım. 70’li yıllarda yaşadığımız banker mağdurlarını şimdi inşaatta yaşıyoruz. Birçok kişi mağdur durumda. Hem kent hem de ekonomi açısından hesapsız, kitapsız bir kentsel dönüşüm oldu. İzmir’deki kentsel dönüşüm projeleri uygulamalarını son derece başarılı buluyorum. Ankara Kahramankazan’da iki mahallenin kentsel dönüşüm projesini yaptık. Fikirtepe’de Kiptaş’ın devreye girmesiyle birlikte mağduriyetler önlenmeye başlandı.

– Fikirtepe ve Bağdat Caddesi’nde konut fiyatları ne kadar?
ERKURTOĞLU: Fikirtepe’de yaşam başlamasına rağmen altyapı ve yollar yapılmadı. Bölgede yaprak kıpırdamiyor. Şu anda dairelerin metrekare birim fiyatı 7 – 8 bin TL arasında. Söz konusu fiyata Bağdat Caddesi’nden ev alabiliyorsun. Caddede ise fiyatlar 5-6 bin TL’ye kadar düştü. Metrekare birim fiyatları şu anda Fikirtepe’de oldukça yüksek ama Fikirtepe’nin gelecekte Bağdat Caddesi ile yarışmasının mümkünatı bulunmuyor.

– Kurtuluş reçeteniz nedir?
ERKURTOĞLU: Kentsel dönüşümün ada bazında yapılması gerekir. İstanbul’un kurtuluşu buna bağlıdır. Parsellerin birleştirilmesi teşvik edilmeli. Yüzde 90 Yasası’nı çıkartacaksiniz. Örneğin, 10 parsel birleşsin. Bu parsellerde 100 kişinin hak sahibi olduğu varsayalım. 90 kişi birleşmeye evet diyorsa, 10 kişinin yerine bir kayyum atayacaksın. Kayyum herkesin hakkını koruyacak. Kayyum inşaatı takip edecek, iş bittiği zaman problemli olanların tapularını verecek. Böylece 90 kişinin de hakkı korunmuş olunacak. Çözüm bu. Emsal artışı vermeyeceksin. Direkt değil birleştikçe artacak. Direkt artış verildi. Bu yanlış bir kentsel dönüşüm başlangıcı. Bunu verirken de bitişik nizamda uygulamaları 3 – 4 kat olan yerlerde bu uygulanmadı. Onlar da bir artış olmadı. İstanbul’da ada bazında dönüşün parseller birleştikçe emsal artacak şekilde bir dönüşüm, ada olduğunda ise ekstra bir imar dönüşümü şart. Göztepe’deki bir projeye 49 kat, Üsküdar’daki bir projeye 40 kat izni verildi. Kadıköy’ün
silueti bozuluyor diye Fikirtepe 80 metre ile sınırlandırıldı. Esas hata 1986-87 yılları arasında yapıldı. Eskiden sahil üç, sahilin arkasından Bağdat Caddesi’ne kadar dört kat, Bağdat Caddesi beş kat, karşısı serbestti. Güzel bir siluet vardı. 86 yılında sahil ile Bağdat Caddesi arasını yola cephe olan yerleri serbest yaptılar. O zaman siluet bitti. Şimdi de Kadıköy’de 15 kat yasağı getirildi. Neden 10 kat değil de 15, ya da 20 kat değil de 15 kat. Bu kararla Kadıköy’de kentsel dönüşümün önüne geçildi. Çünkü 15 kati geçen 500 – 600 tane bina var. Bunlar nasıl yenilenecek? Örneğin, 17 katlı bir binayı yıkıp yapmak isteyen bir müteahhit ne yapacak? Bunun düşünülmesi lazım. En azından plan notunda yıkılacak bina 15 kattan fazla ise “mevcut katları korunacak” ibaresi yazılması gerekir. İnsanların yenilenme hakkının tanınması önemli. Kentsel dönüşümde ek emsal artışları çıktı. Emsali artırılalım ki insanlar binalarını yenilesin. Balkon oda diye bir tabir ortaya çıktı. Bana hırsızlık yaptırıyor. İstan çıktı. Bana hırsızlık yaptırıyor. İstanbul, Bodrum, Kıbrıs gibi yılın büyük bir bölümü yaz yaşanan bir yer değil. Yüzde 30 değer artışı vererek binaların yenilenmesi gerekir. Tarihi fırsatı kaçırdık. İnsanların birleştirilerek, ada bazında yönlendirilmesi lazımdı. Ada bazında kat sınırlanması getirilmeyecekti. Müteahhitlere de bir kıstas gelmeli. Herkes müteahhit olmamalı. Bir şart koşulmalı. Örneğin, yılda 50 konut yapan bir müteahhidin bir mimar, 100 konut yapan bir mimar, bir inşaat mühendisi, 200 konut yapan iki mimar, bir inşaat mühendisi ve bir harita mühendisi çalıştırma zorunluluğu getirilmeli. İstihdam da yaratacaksın. Böylece küçük müteahhitlik firmaları birleşecek. Ve sektördeki kalite artmış olacak. Tarihi Yarımada’da tarihi bir yerin yanindaki bir binayı yenilemeye gittiğin zaman belediyeden izin alıyorsun. Kadıköy’de eski bir eserin yanında bir proje yenilemek istiyorum. Beni Anitlar Kurulu’na gönderiyorlar. Bu nasıl mantik? Çözemedim.

“İstanbul’da korunacaklar yerler Tarihi Yarımada ve Boğaz’dır”

– İstanbul’daki AVM yoğunluğu hakkında ne düşünüyorsunuz?
ERKURTOĞLU: Özellikle E – 5 kenarinda AVM bolluğu yaşanıyor. İstanbul’u yönetsem, şehir merkezinde AVM yapılmasına izin vermem. Alt ve üst geçit yapmadan ve trafiği sıkıştırmadığını ispat etmedikten sonra iskanini vermem. Örneğin, Kozyatağı – Uzunçayır Caddesi günün her saati tikal. Çünkü bu aks üzerinde iki AVM var.